網傳2月18日住建部“土地市場動態監測與監管系統”發文，要求22個重點城市：按照住宅用地分類調控文件要求，實現“兩集中”（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），2021年發布住宅用地公告不能超過3次。近期將召開視頻會議，在視頻會議前22個重點城市暫停發布住宅用地公告。網傳22個重點城市包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

　　1、更加考驗房企的現金流運營以及融資能力。更加集中的出讓政策，一定意味著房企在同一時間可能面臨著一些城市土地的集中供應，具更好現金流匹配能力和融資能力的房企才能有機會，這里面一定是更加利好頭部同時具加杠桿能力的房企。

　　2、也可能打破房企往常的推盤節奏。在融資受限的當下，房企更加依賴自己的銷售回款，可能意味著不同城市的推盤周期也會不同，傳統的“金三銀四”“金九銀十”也會在不同城市發生變化。

　　從買家來源來看，在報道的22個重點城市中，來自省外的客戶占了一半以上。這七個城市分別是深圳、天津、東莞、北京、杭州、、珠海。而中西部省會城市購房者主要以省內群體為主。

　　這七個城市中，有三個位于珠江三角洲。其中排名的深圳，省內買房的客戶只有22.5%，省外買房的客戶近80%。在東莞買家中，省外客戶比例也達到71.4%，排名更二。珠海排名更四。此外，廣州和佛山雖然占省外買家不到一半，但也占40%以上。總體來說，珠三角對省外人口極具吸引力。

　　都市圈核心城市占據優勢，比如深圳，近8成的成交房源被外地客戶買走了。核心城市對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴張。杭州省外購房客戶已經撐起了半邊天，占比達到53%，主要吸引安徽、江西、河南、等周邊省份的客戶前來置業。

　　省會光環效應顯著，鄭州省內購房客戶占比達到93.4%。成都的省內購房客群占比達到8成以上，對省內人口表現出強大的虹吸效應。

　　我們得從自然資源部幾年前的“住宅用地分類調控”政策方針說起，從2018年起自然資源部就要求各地商品住房供應按照當地的庫存周期劃分，分為顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停五類調控目標，核心目的是保持住宅用地供應穩定、引導市場預期。如果說此前的供給策略是按年度情況來保障土地供需“平衡”，而這次政策則是進一步細化，主要強調了“集中”和“科學”一詞。

　　“集中”其實對應的就是過去主流城市供應的分散和碎片化，可能全年的任務完成了，但是時間和地理位置上的碎片化也會帶來結構性的供應量和地價的問題，這可能是這次政策想要解決的方向。從目前信息來看，土地出讓之后還會有監測監管和考核評價環節，過去地方政府相對隨意的推地也將很難被容9從目前的了解的信息來看，有哪些需要注意的？

　　“集中出讓”可能并不意味著所有城市在同一時間供給。從我們目前所看到的信息來看，天津集中于3、6、9月發布公告，而濟南則是5月上旬、8月下句、10月下旬，這說明城市有自主選擇的時間，不同城市之間完全具錯配的空間。

　　天津的通知要求：2021年度住宅用地（包含涉住宅的混合用地）實行”兩集中”同步公開出讓，一是集中發布出讓公告，全年不超過3次，且時間間隔和地塊數量要相對均衡。

　　二是集中組織出讓活動。以掛牌°方式出讓，同批次土地的掛牌起止時間應相同；而拍賣方式交易的，也應連續集中完成拍賣。

　　一位天津自然資源系統人士解釋，上述“兩集中”供應土地是自然資源部向22個城市同時下發的要求，對2021年度住宅用地供應分類調控、集中出讓，主要是通過安排住宅用地供應時序，以穩定市場預期、穩地價。
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